Alıcının, ihale ile, ihale tarihinde gayrimenkulun mülkiyetini -nefi ve hasarı ile birlikte-iktisap edeceği, ihale kesinleşinceye kadar ise taşınmazın ne şekilde muhafaza ve idare edileceği icra dairesi tarafından kararlaştırılacağı- İhale edilen taşınmazda kiracı varsa, ihale tarihinden sonra, ihale kesinleşinceye kadar, kiracının kira paralarını icra dairesine ödemesi, ihale kesinleşince icra dairesinin, bu paraları alıcıya vermesi gerektiği- 

Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı, taraflar arasında yazılı kira ilişkisi bulunduğunu, ödenmeyen kira alacaklarının tahsili için davalı hakkında takip başlattıklarını ancak itiraz üzerine takibin durduğunu, davalı kiracının itirazının haksız ve kötü niyetli olduğunu beyan ederek itirazın iptaline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, yazılı sözleşme gereği 23/06/2014 tarihine kadar düzenli olarak davacıya kira bedellerini ödediğini ancak gönderilen ihtarname ile taşınmazın icra kanalıyla T. tarafından satın alındığının bildirildiğini, hem bu şahsın hem de davacının ödemelerin kendisine yapılmasını istediğini, 2014 yılı Haziran ayı içinde davacıya 4.600,00 TL ödeme yapıldığını, 2014 yılı Aralık ve 2015 yılı Ocak kira bedellerinin ise icra müdürlüğü dosyasına ödendiğini, belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece; davanın kısmen kabulü ile davalının Ankara 24. İcra Müdürlüğünün 2014/15118 sayılı dosyasına yaptığı itirazın kısmen iptali ile 751,19 TL asıl alacak, 6,95 TL işlemiş faiz üzerinden takibin devamına, bakiye talebin reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 346.maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu, 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçmişe etkili olma başlıklı 2.maddesinde; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK.nun 346.maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur. Bununla birlikte 6217 Sayılı Yasanın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunun’da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354’ncü maddelerinin 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir.

T.T.K.’nun 14.maddesine göre “bir ticari işletmeyi kısmen dahi olsa kendi adına işleten kimseye tacir denir.” Aynı yasanın 17.maddesi hükmünce de; “iktisadi faaliyeti nakdi sermayesinden ziyade bedeni çalışmasına dayanan ve kazancı ancak geçimini sağlamaya yetecek derecede az olan sanat ve ticaret sahipleri tacir değildir.” düzenlemesi yer almaktadır. 5362 sayılı Esnaf ve Sanatkarlar Meslek Kuruluşları Kanunu’nun 3’üncü maddesinde, Esnaf ve sanatkâr, ister gezici ister sabit bir mekânda bulunsun, Esnaf ve Sanatkâr ile Tacir ve Sanayiciyi Belirleme Koordinasyon Kurulunca belirlenen esnaf ve sanatkâr meslek kollarına dahil olup, ekonomik faaliyetini sermayesi ile birlikte bedenî çalışmasına dayandıran ve kazancı tacir veya sanayici niteliğini kazandırmayacak miktarda olan, basit usulde vergilendirilenler ve işletme hesabı esasına göre deftere tabi olanlar ile vergiden muaf bulunan meslek ve sanat sahibi kimseler olarak ifade edilmiştir. Ayrıca TTK’nun 1463. maddesinde de, önce 17.maddeye gönderme yapılarak, Bakanlar Kurulunun bu konuda kararname çıkarması halinde onlarda gösterilen miktardan aşağı gayrisafi geliri bulunan sanat ve ticaret erbabından başka hiç kimse kanunun 17.maddesinde tarif edilen esnaftan sayılamaz denmek suretiyle tacir veya esnafın hangi kriterlere göre saptanacağı açık bir biçimde gösterilmiştir.

Gerçekten, 19.02.1986 tarih 19024 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 25.01.1986 tarihli Bakanlar Kurulu Kararı ile T.T.K.’nun 1463.maddesine göre esnaf ve küçük sanatkar ile tacir ve sanayicinin ayrımına dair esaslar tespit edilmiştir. Buna göre;

1- Koordinasyon kurulunca tespit ve yayınlanacak esnaf ve küçük sanatkar kollarına dahil olup da gelir vergisinden muaf olanlar ile kazançları götürü usulde vergilendirilenler ve işletme hesabına göre, defter tutanlardan iktisadi faaliyetleri nakdi sermayesinden ziyade, bedeni çalışmalarına dayanan ve kazançları ancak geçimlerini sağlamaya yetecek derecede az olan ve Vergi Usul Kanunu’nun 177.maddesinin 1.fıkrasının 1 ve 3 nolu bentlerinde yer alan limitlerin yarısını, iki numaralı bendinde yazılı nakdi limitin tamamını aşmayanların esnaf ve küçük sanatkar,

2- Vergi Usul Kanunu’na istinaden birinci sınıf tacir sayılan ve bilanço esasına göre defter tutanlar ile işletme hesabına göre defter tutan ve birinci madde de belirtilenlerin dışında kalanların tacir ve sanayici sayılmaları kararlaştırılmıştır.

Somut olayda; taraflar arasında düzenlenen 01/06/2013 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede aylık kira bedelinin 2300 TL olduğu ve bir yıllık peşin ödendiği, yıllık kira artış oranının TÜİK’in belirlediği ÜFE oranında olacağı ve aynı dönem içerisinde kira bedelinin iki ay ödenmemesi halinde ödenmeyen aydan itibaren kontrat süresi sonuna kadar olan kira bedellerinin muaccelliyet kesbedeceği kararlaştırılmıştır. Davacı tarafından 07/08/2014 tarihinde başlatılan icra takibinde 2014 yılı bir yıllık kira bedeli karşılığı 30.156,00 TL asıl ve 498,19 TL işlemiş faiz alacağının tahsili istenmiştir. Davalı ödeme emrine süresinde itiraz ederek borcu olmadığını, söz konusu taşınmazın yapılan ihale sonrası 3. Kişi tarafından satın alındığının kendisine bildirildiğini belirtmiştir.

Davacı vekili tarafından açılan davada ise, kiralanan taşınmazın her ne kadar ihale ile satışına karar verilmiş ise de, ihalenin feshi nedeniyle açılan dava sonucunda ihalenin feshedildiğini, ayrıca taşınmazın icraen satışına karar verilse dahi davalının kiraya veren olarak kendisine kira ödeme borcunun devam ettiğini belirterek itirazın iptaline karar verilmesini istemiş, 13.10.2015 tarihli bilirkişi raporuna itiraz dilekçesinde ise, 2014 yılı Haziran ayı ile daha sonradan taşınmazın tekrar icraen satışına karar verildiği 2015 yılı Mart ayları arası 8 aylık kira bedeli karşılığı 20.061,52 TL alacağının bulunduğunu belirtmiştir.

Her ne kadar Mahkemece takip tarihi itibariyle ve İİK 134/1.maddesi gereğince 01.06.2014 tarihi ile ihalenin yapıldığı 10.06.2014 tarihleri arasındaki dönem için davacının kira bedellerinin kendisine ödenmesini talep etme hakkı bulunduğu belirtilerek, bu döneme ilişkin kira alacağı ve işlemiş faiz hesaplanmak suretiyle hüküm kurulmuş ise de; dosya arasında ilgili Ankara 2. İcra Müdürlüğünün 2012/13148 sayılı takip dosyasına rastlanılmadığı gibi, Mahkemece İİK 134. Maddesine göre yeterli araştırma ve inceleme yapılmadığı anlaşılmaktadır. İİK 134. Maddesine göre icra dairesi tarafından taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı o taşınmazın mülkiyetini iktisap etmiş olur. Alıcı, ihale ile, ihale tarihinde gayrimenkulun mülkiyetini -nefi ve hasarı ile birlikte-iktisap eder. İhale kesinleşinceye kadar ise taşınmazın ne şekilde muhafaza ve idare edileceği icra dairesi tarafından kararlaştırılır. İhale edilen taşınmazda kiracı varsa, ihale tarihinden sonra, ihale kesinleşinceye kadar, kiracının kira paralarını icra dairesine ödemesi (İİK.md.92/11), ihale kesinleşince icra dairesinin, bu paraları alıcıya vermesi gerekir. Bu nedenlerle Mahkemece; ilgili tapu kaydı da getirtilmek suretiyle, kira gelirleri konusunda ilgili icra dairesince yapılan dava konusu dönemleri kapsayan herhangi bir işlem olup olmadığı konusunda değerlendirme yapılarak, ayrıca yukarıda açıklanan ilkeler ışığında davalının tacir olup olmadığı da tespit edildikten sonra sonucuna göre davacının kira alacağının bulunup bulunmadığı ve sözleşme hükümleri çerçevesinde ne kadarını talep edebileceği değerlendirilerek bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ve araştırma ile hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ; Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 14.11.2018 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

3. HD. 14.11.2018 T. E: 2017/3865, K: 11485