-Kira bedelinin ödendiğine yönündeki ispat yükünün davalı kiracıda olduğu, -Kiracının tacir olduğu, davanın sebebini oluşturan taşınmazın da davalının ticari faaliyetinde kullanılmak üzere kiralandığı, taraflar arasındaki sözleşmenin ticari iş niteliğinde olup alacağa ticari işlerde geçerli avans faiz oranlarının uygulanmasının yerinde olduğu

Esas    No : 2023/5013

Karar No : 2023/5491

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi

TARİHİ : 29.03.2023

SAYISI : 2022/1114 E., 2023/890 K.

DAVA TARİHİ : 06.08.2021

HÜKÜM/KARAR : İlk Derece Mahkemesi Kararı Kaldırılarak Yeniden                          Hüküm/Kısmen Kabul

TEMYİZ EDEN : Davacı

İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 6. İcra Hukuk Mahkemesi

TARİHİ : 20.01.2022

SAYISI : 2021/434 E., 2022/47 K.

Taraflar arasındaki adi kiraya ve hasılat kiralarına ait 13 örnek nolu takibe vaki itirazın kaldırılması ve tahliye istemi üzerine yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine karar verilmiştir.

Kararın taraflarca  istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince borçlunun istinaf başvurusunun tahliye talebi yönünden, alacaklının istinaf başvurusunun yargılama gideri ve vekalet ücreti yönünden  kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davanın kısmen kabulü ile davalının itirazının 18.947,77 TL yönünden kaldırılmasına, takibin bu miktar üzerinden devamına, fazlaya ilişkin talebin reddine, tahliye davasının reddine, asıl alacak miktarı olan 18.947,77 TL’nin %20’si olan 3.789,55 TL’nin icra inkar tazminatı olarak davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı alacaklı tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

 Temyiz incelemesinin murafaalı yapılmasına işin ivediliği ve niteliği nedeniyle 5311 Sayılı Kanun’la değişik İİK’nın 366. maddesi hükmü uygun bulunmadığından bu yöndeki isteğin reddine oy birliği ile karar verildikten sonra işin esası incelendi:

I. DAVA

Alacaklı icra mahkemesine başvurusunda; ödenmeyen 2021 yılı Mayıs ayı kira bedeli için başlatılan takibe itirazın haksız olduğunu ileri sürerek itirazın kaldırılmasına, borçlunun taşınmazdan tahliyesine ve borçlu aleyhine %20 oranında icra inkar tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Borçlu, alacaklının tek başına malik olmadığı bu nedenle tahliye talepli dava açamayacağını, açılan davanın husumet yokluğundan reddi gerektiğini, alacaklı ile kira bedelinden indirim yapılması ve artış yapılmaması hususunda şifahi olarak anlaştıklarını, kira süresi boyunca itirazda bulunmayan alacaklının zımni kabulü olduğunu, fazladan fahiş faiz talep edildiğini belirterek davanın reddine ve alacaklı aleyhine kötüniyet tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

A. Gerekçe ve Sonuç

Davacı tarafından itirazın kaldırılması ve tahliye davası açıldığı, takip talebinde sadece Mayıs ayının kira bedelinin istendiği, taşınmazın 2 adet hissedarının mevcut olduğu davacının 17/32 pay oranı ile diğer hissedardan daha fazla paya sahip olduğu, tek başına takip yapma ve dava açma hakkına sahip olduğu, İİK’nın 269. maddesinin 2. Fıkrasına göre; “Borçlu itirazında kira akdinin ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse akdi kabul etmiş sayılır.” şeklinde düzenlenmiş olduğu, ilgili icra dosyasında borçlunun vaki itirazlarından kira sözleşmesine ve kira sözleşmesi altındaki imzayı reddetmediği, davalının icra dairesine yaptığı itirazda sadece “Takibe, borca, kira bedeli ve artış oranına, işlemiş ve işleyecek olan faize, faiz oranına ve diğer tüm fer’ilerine” şeklinde itiraz ettiği, kira ilişkisine de dayanılan kira sözleşmesine icra dairesindeki itirazında değinilmemesi sebebiyle mahkemede görülen itirazın kaldırılması ve tahliye davasında bu hususun ileri sürülemeyeceği, kira sözleşmesini kabul ettiklerinin kabulü gerektiği, kira alacağını ödendiğine ilişkin, İİK’nın 269/c maddesinde belirtilen belgeler ile iddialarını ispat etmeleri gerektiği, davalının vaki itirazında haksız olduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne kısmen reddine, asıl alacağın 18.947,77 TL olarak düzeltilmesine, düzeltilen miktar üzerinden  itirazın kaldırılmasına takibin devamına, davalının mecurdan tahliyesine, düzeltilen asıl alacak miktarı üzerinden %20 icra inkar tazminatına, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraflarca istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B.İstinaf Sebepleri

B.1- Borçlu, alacaklının tek başına tahliye talep edemeyeceğini, mahkeme tarafından bilirkişi raporuna neden itibar edildiğinin kararda açıklanmadığını, alacaklı tarafça kira bedelinde indirim yapılarak ödenmesi hususunu zımni olarak kabul edilmiş olmasına rağmen mahkemenin  bu yöndeki itirazlarını dikkate almadan hukuka ve yerleşik Yargıtay kararlarına aykırı olarak karar verdiğini, davaya konu alacaklar için ticari faiz uygulanmasının mümkün olmadığını,  bilirkişi raporu ile tespit edilen ticari faiz oranının da hukuka aykırı olduğunu, faiz başlangıçlarının hatalı belirlendiğini, kira bedelinin ne kadar olacağı belirsiz olduğundan inkar tazminatına hükmedilemeyeceğini, alacaklı aleyhine kötü niyet tazminatına hükmedilmesi gerektiğini,  bilirkişi raporunda yapılan hesaplamaların gerçeği yansıtmadığını ileri sürerek kararın kaldırılmasını ve davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

B.2- Alacaklı, mahkemenin dosyaya sunulan 03.01.2022 tarihli bilirkişi raporuna göre hüküm kurduğunu, kira alacağının 19.418,00 TL olarak değil, 18.947,77 TL olarak belirlendiğini, oysa bilirkişice TBK geçici md. 2 dikkate alınmadan hesap yapıldığını, bu durumda artırımın TBK geçici md. 2 ile TBK md. 344’ün yürürlüğünün 8 yıl ertelendiği göz önüne alındığında kontratta yazana göre yapılacağını, buna rağmen bilirkişice artırım hesabı Temmuz 2020 dönemi öncesinde dahi TBK md. 344’e göre yapıldığını oysa ki beyan edildiği  üzere bu madde davaya konu kira sözleşmesi için (kiralanan ticari maksatla kullanıldığı ve kiracı da tacir olduğundan) Temmuz 2020 öncesinde yürürlükte olmadığını fakat mahkemece bu itirazın da  göz ardı edildiğini, alacak miktarından 470 TL düşürüldüğü halde  yargılama giderinin eşit olarak pay edildiğini ve aleyhe vekalet ücretine hükmedildiğini  kararın bu nedenle kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Bölge Adliye Mahkemesi Kararı

C.1.Gerekçe ve Sonuç

İlk derece mahkemesince alınan bilirkişi raporuna göre; yenilenen kira dönemi olan Mart 2021 tarihinden itibaren TÜFE 12 aylık ortalamasına göre davacının hissesine isabet eden aylık kiranın 18.947,77 TL olduğu, Mayıs tarihinde ise net  18.947,77 TL olduğuna karar verildiği, kira borçlarının ödendiği yönündeki ispat yükünün davalı kiracıda olduğu, ancak davalının  bu miktarları  ödediğine veya davacı tarafından kira bedelinde indirim yapıldığına ilişkin  dosyaya herhangi bir belge ibraz etmediği  borçlunun bu yöndeki istinaf başvurusunun yerinde olmadığı, yine, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 19/1. maddesinde “Bir tacirin borçlarının ticari olması asıldır. Ancak, gerçek kişi olan bir tacir, işlemi yaptığı anda bunun ticari işletmesiyle ilgili olmadığını diğer tarafa açıkça bildirdiği veya işin ticari sayılmasına durum elverişli olmadığı takdirde borç adi sayılır.”, 19/2. maddesinde “Taraflardan yalnız biri için ticari iş niteliğinde olan sözleşmeler, Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, diğeri için de ticari iş sayılır.” düzenlemeleri bulunduğu, kiracının tacir olduğu, davanın sebebini oluşturan taşınmazın da davalının ticari faaliyetinde kullanılmak üzere kiralandığı, taraflar arasındaki sözleşmenin ticari iş niteliğinde olup alacağa ticari işlerde geçerli avans faiz oranlarının uygulanmasının yerinde olduğu, davacının, itirazın kaldırılması, icra inkar tazminatı ve tahliye talebinde bulunduğu, mahkemece dosya üzerinden yaptırılan bilirkişi incelemesi sonucu, yapılan hesaplamanın dosya içeriğine uygun, denetime elverişli ve hüküm kurmaya yeterli olduğu buna göre belirlenen kira bedellerini davalının ödediğini İİK nun 269/c maddesinde sayılan belgelerle ispatlayamadığından, bu miktar üzerinden itirazın kaldırılması davasının  kabulüne ilişkin verilen kararda bir hata bulunmadığı, ancak,  kira sözleşmesinde birden çok kiralayan bulunması durumunda, kiralayanların her biri kendi payına düşen kira bedeli için  tek başına icra takibi başlatabileceği, Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi hükmü uyarınca, tahliye davasının kural olarak kiralayan tarafından açılması gerektiği, kiralayanlar birden fazla ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan icra takibini birlikte  yapıp,  davayı birlikte açmaları zorunlu olduğu, davaya konu icra takibinin  davacı alacaklı yanca tek başına başlatıldığı ve  davanın  diğer  kiraya verenle birlikte açılmadığı, bu nedenle dava koşulları oluşmadığından, tahliye istemi yönünden davanın reddine karar verilmesi  gerektiği bu nedenle  davalının istinaf talebinin bu yönüyle kabulü gerektiği, davacı vekilinin yargılama gideri vekalet ücretine yönelik istinaf talebinin yerinde olduğu gerekçesiyle davalı tarafın istinaf başvurusunun tahliye talebi yönünden, davacı tarafın  istinaf başvurusunun yargılama gideri ve vekalet ücreti yönünden kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına,  itirazın kaldırılmasına ilişkin davanın kısmen kabulü  ile davalının itirazının 18.947,77 TL yönünden kaldırılmasına, takibin bu miktar üzerinden devamına, fazlaya ilişkin talebin reddine, tahliye davasının reddine, asıl alacak miktarı olan 18.947,77 TL’nin %20’si olan 3.789,55 TL’nin icra inkar tazminatı olarak davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde alacaklı temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Alacaklı, duruşma istemli olarak, davaya konu taşınmazın kardeşi ve taşınmazın diğer maliki ile birlikte kiralanmış olsa da kira bedellerinin taşınmaz maliklerine ayrı ayrı ödeneceğinin kira sözleşmesinde kararlaştırıldığını bu nedenle her bir kiralayan için ayrı bir sözleşme hükmü taşıdığını, tahliye koşullarının oluştuğunu, borçlunun sürekli olarak kira bedellerini ödemediğini bu nedenle hakkında defalarca takip başlatıldığını, icra mahkemesinde açılan iş bu davada zorunlu dava arkadaşlığı bulunmadığını belirterek kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, adi kiraya ve hasılat kiralarına ait 13 örnek nolu takibe vaki itirazın kaldırılması ve tahliye istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

İİK’nın 269 maddesi.

3. Değerlendirme

1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 5311 sayılı Kanun ile değişik İİK’nın 364/2. maddesi göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı HMK’nın 370. maddeleri uyarınca ONANMASINA,

Alınması gereken 269,85 TL temyiz harcından, evvelce alınan harç varsa mahsubu ile eksik harcın temyiz edenden tahsiline,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

 28.09.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.