ÖZET Kiralayan durumunda bulunan önceki malik, kiralananı satarken yeni malike ödenmemiş kira alacaklarını temlik edebilir. Temlik ile birlikte temlik edilen alacağın tahsil hakkı temlik alana geçmiş olur. Kiralayan malik kiracı hakkında kira alacağının tahsili ve temerrüt sebebiyle tahliye davası açtıktan sonra kiralananı satarsa henüz hüküm altına alınmamış olan kira alacaklarını da yeni malike temlik edebilir. Satın alma tarihi itibariyle önceki kiraya veren malik tarafından açılıp derdest dava bulunduğunda ise, önceki malikin temerrüt nedeniyle tahliye davasına konu alacak hakkı ile tahliye davası açma haklarının birlikte yeni malike temlik edilmesi halinde kiralananı devralan kişi davaya devam eder. Temerrüt nedeniyle tahliye isteme hakkı alacak hakkından ayrı olarak temlik edilemez.
3. Hukuk Dairesi 2024/325 E. , 2024/741 K.
“İçtihat Metni”
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2019/64 E., 2022/3693 K.
Taraflar arasındaki itirazın iptali ve kiralananın tahliyesi davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Mahkemece bozmaya uyularak davanın kabulüne karar verilmiştir.
Mahkeme kararı dahili davacılar vekili ve davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikler yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; davalının müvekkiline ait taşınmazda 1993 yılından bu yana kiracı olduğunu, sözleşmenin son olarak 18.05.2008 tarihinde yenilendiğini, davalının kira bedellerini kısmi olarak ödediğini, bakiye kısmı ise ödemediğini, ödenmeyen kira bedelleri sebebiyle başlatılan takibe davalının haksız olarak itiraz ettiğini ileri sürerek; itirazın iptali ile takibin devamını, kiralanandan tahliyesini, lehlerine icra inkar tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; müvekkilinin dava konusu yerde kiracı olarak hiç bulunmadığını, 26.03.2009 tarihinden buyana söz konusu yerde dava dışı Sena Akgözlü’nün kiracı olduğunu ve kiracılık ilişkisinin devam ettiğini, yaklaşık 6 yıldır adı geçen tarafından kira bedellerinin ödendiğini, resmi kayıtlarda da adı bulunduğunu, davacı tarafça sunulan kira sözleşmelerinin hiç yürürlüğe girmediğini, davacının kötü niyetli olduğunu savunarak; davanın reddini, davacı aleyhine kötü niyet tazminatına hükmedilmesini istemiştir.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemece verilen 21.01.2016 tarihli ve 2015/1298 E., 2016/119 K. sayılı kararla; dava konusu yer ile ilgili olarak geçerli kira ilişkisinin taraflarının davacı … ile dava dışı Sena olduğu, davalının kira ilişkisinin tarafı olduğu hususunun davacı tarafça kanıtlamadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Mahkeme kararına karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Dairece verilen 12.12.2018 tarihli ve 2017/4690 E., 2018/12745 K. sayılı ilamla; davalının temyiz itirazının reddine karar verildikten sonra, harcın eksik ödenmesine rağmen Mahkemece harcın ikmali için mehil verilmediği, bundan ayrı davacının 18.05.2008 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesine dayanarak dava açtığı, davalının ise dava konusu kiralanana ilişkin dava dışı…ile davacı arasında 25.03.2009 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, kendisinin kiracı olmadığını bildirerek davanın reddini istemiş ise de, davacı taraf davalının dayandığı yazılı kira sözleşmesindeki kiraya veren imzasına itiraz ettiği halde imza incelemesi yapılmadığı, Mahkemece davacının dosyaya sunmuş olduğu belgeler de dikkate alınarak bilirkişi raporu alınması ve davacının imzaya itirazı hakkında bir karar verildikten sonra oluşacak sonuç dairesinde bir karar verilmesi gerektiğinden bahisle, karar bozulmuştur.
3. Asli müdahale talep eden vekili; dosyanın Yargıtay incelemesinde bulunduğu sırada dava konusu kiralananın davacı tarafından müvekkiline satıldığını, yeni malik olması nedeniyle doğan halefiyet ilişkisi sebebiyle davacı yanında davaya müdahale zorunluluğu doğduğunu ileri sürerek, müdahale talebinin kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.
C. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; 25.03.2009 tarihli sözleşme aslı temin edilemediğinden ve belge aslı üzerinde inceleme yapılamadığından sözleşmeye itibar edilemeyeceği, 18.05.2008 tarihli sözleşmenin feshine veya ortadan kaldırıldığına dair bir belge sunulmadığından kira sözleşmesi kapsamında ve dosyaya kazandırılan bilirkişi raporundaki hesaplama doğrultusunda yapılan ödemenin mahsubu ile bakiye kira alacağının 23.808,00 TL, faizinin 1.639,57 TL, toplamı 25.447,57 TL olduğu, tahliye talebine ilişkin asli müdahil tarafından yeni malik sıfatıyla tahliye talebinde bulunulduğu, kiracılık ilişkisinin de halefi durumunda olduğundan kira ilişkisinin tarafı haline geldiği, yasal şartlara uygun icra takibine rağmen takibe konu edilen kira bedellerinin verilen yasal otuz günlük süre içerisinde ödendiği hususunun davalı tarafça kanıtlanamadığı, davanın süresinde açıldığı, bu itibarla tahliye koşullarının gerçekleştiği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, takibin 23.808,00 TL asıl alacak ve 1.639,57 TL işlemiş faiz alacağı üzerinden devamına, fazlaya ilişkin talebin reddine, 23.808,00 TL üzerinden hesaplanacak icra inkar tazminatının davalıdan tahsiline, davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmiş; 28.12.2022 tarihli ve 05.01.2023 tarihli tashih şerhleri ile davalı ve asli müdahil lehine hükmedilen vekalet ücretleri yönünden hüküm tashih edilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuran
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde dahili davacılar vekili ve davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1. Dahili davacılar vekili; davanın tümden kabulüne karar verilmesi gerektiğini, hesaplama yapılırken ihtar zamanı, devam eden ayların kirasının dikkate alınmamasının düzeltilebilir bir hata olduğunu belirterek, kararın düzeltilerek onanmasına karar verilmesini talep etmiştir.
2. Davalı vekili; bozma kararına uyulduğu halde müvekkili lehine oluşan kazanılmış hakkın ihlal edildiğini, bozmadan sonra yeni malikin usule aykırı olarak davaya müdahil olduğunu, davacı … vekilinin mazereti olmaksızın katılmadığı duruşmada talebi olduğu halde dosyanın işlemden kaldırılmadığını, kiralananın devredilmiş olmasının alacağın da devri anlamına gelmediğini, davanın dayanağı olan takipte taraf sıfatı bulunmadığından davacı …’ın tahliye hakkı da bulunmadığını, asli müdahil vekili lehine vekalet ücretine hükmedilemeyeceğini, kendi lehlerine hükmedilen vekalet ücretinin “davacıya verilmesine” denilerek maddi hata yapıldığını, bozmaya uyulduğu halde bu kapsamda araştırma ve inceleme yapılmadığını, imza incelemesine konu sözleşmede imza incelemesi yapılmadan sonuca gidilemeyeceğinden Mahkemenin neye göre sözleşmeye itibar etmediğinin anlaşılamadığını, 25.03.2009 tarihli sözleşmeye dayanılmadığını ve delilleri arasında da yer almadığını, Vergi Dairesi’nden gelen yazı ile dosya arasına alınan 25.03.2009 tarihli sözleşmedeki imzaya itiraz eden davacı olduğundan iddiasını ispat etmesi gerektiğini, davasını da ispat edemediğinden davanın reddi gerektiğini, aksinin kabulü halinde ise davacının kısmi ödemelere rağmen takibi tüm bedel üzerinden başlatmasının kötüniyetli olduğunu gösterdiğini ancak kötü niyet tazminatının reddi gerekçesinin açıklanmadığını belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, ödenmeyen kira alacağına ilişkin başlatılan takibe vaki itirazın iptali ve kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 150 nci maddesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 299, 310 ve 315 inci maddeleri.
2. 09.05.1960 tarihli ve 21/9 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı.
3. Değerlendirme
1. Geçerli olan bir kira sözleşmesi ya tarafların birbirine uygun fesih bildirimi ile ya mahkeme kararı ile ya da kiralananın yok olması ile sona erer. Bu çerçevede yapılan incelemede; temyizen incelenen kararda belirtilen gerekçelere, özellikle davalının davacı ile arasındaki sözleşmedeki imzasına karşı çıkmamasına, davacı ile dava dışı Sena arasındaki kiracılık ilişkisinin varlığının yazılı ya da sözlü olarak ispat edilememesine, kötü niyet tazminatına ilişkin ilk karara yönelik davalının bir temyiz itirazının bulunmamasına, davacının davaya konu edilmeyen aylara ilişkin temyiz itirazının yerinde bulunmadığının anlaşılmasına göre; dahili davacılar vekilinin tüm, davalı vekilinin aşağıdaki bentler kapsamı dışındaki sair temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2. 01.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 sayılı Kanun’un “Tarafların Duruşmaya Gelmemesi, Sonuçları ve Davanın Açılmamış Sayılması” başlığını taşıyan 150 nci maddesinde;
“(1) Usulüne uygun şekilde davet edilmiş olan taraflar, duruşmaya gelmedikleri veya gelip de davayı takip etmeyeceklerini bildirdikleri takdirde dosyanın işlemden kaldırılmasına karar verilir.
(2) Usulüne uygun şekilde davet edilmiş olan taraflardan biri duruşmaya gelir, diğeri gelmezse, gelen tarafın talebi üzerine, yargılamaya gelmeyen tarafın yokluğunda devam edilir veya dosya işlemden kaldırılır. Geçerli bir özrü olmaksızın duruşmaya gelmeyen taraf, yokluğunda yapılan işlemlere itiraz edemez.
(3)Duruşma gününün belli edilmesi için tarafların başvurması gereken hâllerde gün tespit ettirilmemişse, son işlem tarihinden başlayarak bir ay geçmekle dosya işlemden kaldırılır.
(4) Dosyası işlemden kaldırılmış olan dava, işlemden kaldırıldığı tarihten başlayarak üç ay içinde taraflardan birinin dilekçe ile başvurusu üzerine yenilenebilir. Yenileme dilekçesi, duruşma gün, saat ve yeri ile birlikte 0 taraflara tebliğ edilir. Dosyanın işlemden kaldırıldığı tarihten başlayarak bir ay geçtikten sonra yenileme talebinde bulunulursa, yeniden harç alınır, bu harç yenileyen tarafça ödenir ve karşı tarafa yüklenemez. Bu şekilde harç verilerek yenilenen dava, eski davanın devamı sayılır.
(5) İşlemden kaldırıldığı tarihten başlayarak üç ay içinde yenilenmeyen davalar, sürenin dolduğu gün itibarıyla açılmamış sayılır ve mahkemece kendiliğinden karar verilerek kayıt kapatılır.” düzenlemeleri mevcuttur.
3. Somut olayda; dahili davacılar vekili Av. S.Kurtalan’ın 26.05.2021 tarihli duruşmaya gelmediği ve mazeret dilekçesi de sunmadığı anlaşılmaktadır.
4. O halde Mahkemece; dahili davacılar yönünden 6100 sayılı Kanun’un 150 nci maddesinin ikinci fıkrası gözetilerek işlem tesis edilmesi ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde itirazın iptali davası yönünden davanın kısmen kabulüne karar verilmesi doğru olmamıştır.
5. Temerrüt sebebiyle tahliye isteme hakkı ancak temerrüde esas olan alacağın alacaklısı bulunan kiraya verene aittir. Kiraya veren aynı zamanda malik ise, kiralananın satılması halinde yeni malik önceki malikin durumunda bulunduğundan satın alma tarihinden sonraki kira alacağının kendisine ödenmesi için ihbar ve daha sonra da temerrüt ihtarı göndermek suretiyle temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilir. Kiraya veren aynı zamanda malik değilse yeni malikin satın alma tarihi sonrası kiraları için önce yeni malik olduğunu kiracıya ihtar edip sonrasında ödeme yapılmadığında yazılı temerrüt ihtarının tebliği ile süresinde ödememe aranır.
6. Kiralayan durumunda bulunan önceki malik, kiralananı satarken yeni malike ödenmemiş kira alacaklarını temlik edebilir. Temlik ile birlikte temlik edilen alacağın tahsil hakkı temlik alana geçmiş olur. Kiralayan malik kiracı hakkında kira alacağının tahsili ve temerrüt sebebiyle tahliye davası açtıktan sonra kiralananı satarsa henüz hüküm altına alınmamış olan kira alacaklarını da yeni malike temlik edebilir. Satın alma tarihi itibariyle önceki kiraya veren malik tarafından açılıp derdest dava bulunduğunda ise, önceki malikin temerrüt nedeniyle tahliye davasına konu alacak hakkı ile tahliye davası açma haklarının birlikte yeni malike temlik edilmesi halinde kiralananı devralan kişi davaya devam eder. Temerrüt nedeniyle tahliye isteme hakkı alacak hakkından ayrı olarak temlik edilemez.
7. 6098 sayılı Kanun’un 310 uncu maddesinde; “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.” düzenlemesi bulunmaktadır. Söz konusu kanun maddesi uyarınca, davacı malik sözleşmenin tarafı olur, önceki malikten alacak ve tahliye hakkı TBK’nın 315 inci maddesinde düzenlenen temerrüt nedeniyle tahliye davasında ise davasının kendiliğinden tarafı olamaz.
8. Somut olayda; davacı tarafından 22.07.2015 tarihinde açılan davadan sonra, dava konusu taşınmazın davacı … tarafından Murat’a satıldığının bildirildiği, adı geçen vekili tarafından 05.03.2019 tarihli dilekçe ile duruşmalara yeni malik sıfatıyla katılma talebinde bulunulduğu, 26.03.2019 tarihli duruşmada davacı … vekilinin davaya kira alacağı üzerinden devam ettiklerini, davacı … vekilinin davaya yeni malik sıfatıyla tahliye yönüyle devam ettiklerini bildirdikleri; temerrüt sebebiyle tahliye davası alacağa bağlı olarak açılan bir dava olup, satımdan sonra alacak yeni malike temlik edilmemiş, aksine alacak yönünden davaya devam edileceğinin ifade edildiği görülmüştür.
9. Buna göre, davanın açılmasından sonra kiralananın satılmasıyla önceki malikin kiraya veren sıfatı kalmadığından tahliye isteminin reddi gerekirken, yeni malik yönünden kiralananın tahliyesine ilişkin verilen karar da usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.
10. Bozma nedenine göre, davalı vekilinin vekalet ücretine yönelik temyiz itirazının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1.Davacının tüm, davalının sair temyiz itirazlarının REDDİNE,
2. Temyiz olunan Mahkeme kararının 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun (1086 sayılı Kanun) 428 inci maddesi uyarınca davalı yararına BOZULMASINA,
3. Davalı vekilinin vekalet ücretine yönelik temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına,
Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden davalıya iadesine,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz eden davacıya yükletilmesine,
6100 sayılı Kanun’a eklenen Geçici 3 üncü madde atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Kanun’un 440 ıncı maddesi uyarınca karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere,
21.02.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.